区直各部门，各房地产开发企业，各设计、施工、监理、造价评估单位： 

　　经区管委会研究同意，现将《泉州台商投资区新建商品住宅室内装修管理规定（试行）》印发给你们，请认真贯彻执行。 

　　泉州台商投资区管理委员会

　　2020年11月2日 

　　(此件主动公开)

泉州台商投资区新建商品住宅室内装修管理规定（试行） 

　　一、总则 

　　（一）为促进我区房地产市场健康稳定发展，规范商品住宅全装修市场行为，根据《商品房销售管理办法》（中华人民共和国建设部令第88号）、《建设工程质量管理条例》(国务院令第279号)、《中华人民共和国建设部关于印发<商品住宅装修一次到位实施细则>的通知》（建住宅〔2002〕190号）、《福建省建筑装修管理暂行办法》（福建省人民政府令第97号）等文件精神，结合我区实际制定本规定。 

　　（二）全装修是指房屋交付前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，设备管线及开关插座等基本安装到位，厨房和卫生间的基本设备全部安装完毕。 

　　（三）区内所有由建设单位统一组织施工的预售全装修商品住宅项目适用本规定。个人或集体建（购）房自行装修不适用本规定。 

　　（四）土地出让环节明确约定可以全装修的商品住宅项目方可进行全装修，未约定的不得擅自或变相装修交付。土地出让环节还应明确要求全装修工程应严格按照经批准的施工图纸进行施工（相关部门、单位审批或验收后，未经批准不得对建筑进行二次改造，确保毛坯工程验收与全装修工程验收的房屋设计、结构保持一致）。 

　　（五）全装修工程纳入工程基本建设程序和工程质量监督范围，全装修工程的主体结构和装修部分应合并办理施工许可证及工程竣工验收备案手续,合并办理施工许可时全装修工程的审图报告书、合格书可以容缺至样板房建设前补齐，届时未补齐的不得建设样板房，不予办理预售许可。应分别组织毛坯工程与全装修工程竣工验收。 

　　（六）从事商品住宅全装修工程的设计、施工、监理等单位必须依法取得建设行政部门颁发的相应资质证书。未取得建设行政部门颁发资质证书、无商品住宅工程装修类似业绩的建筑装修企业不得参与住宅工程建设装修活动。严禁挂靠、转包和违法分包。 

　　二、基本规定 

　　（七）全装修工程应进行专项设计，明确主要材料、构配件的性能指标和品牌参数，出具大样图和节点详图，应与主体建筑一体化集成设计，强化建筑、结构、设备管线等专业设计与全装修设计的相互衔接，实现固定面、设备管线、开关插座及基本设施等设计同步到位。建设单位宜委托同一家设计单位进行建筑工程、装修工程设计，确保主体、全装修、安装等工程施工过程有效衔接。全装修工程与主体结构工程不是同一单位设计的，全装修设计文件应经主体结构设计单位确认。涉及建筑节能、使用功能、和结构安全的重大变更，应经原设计单位同意。 

　　（八）建筑设计与全装修工程设计施工图均应一并报送施工图审查机构审查。审查通过后，涉及建筑节能、使用功能和结构安全等重大变更，应报审图单位审查。 

　　（九）办理建设工程规划许可证、规划条件核实仍以毛坯方式进行，项目主体完工后规划部门可先进行建筑单体验收（可分栋验收），待绿化配套、小区道路等完工后进行室外工程验收，再综合核实整体指标出具规划条件核实报告。人防、消防等业务办理及专项验收工作可以参照执行。 

　　（十）商品住宅工程纳入施工总承包范围及工程监理范围。施工总承包单位可依据合同约定对全装修工程进行专业分包，分包全装修工程的单位其主营业务应为室内装修业务（以企业营业执照经营范围第一项为准），且应具备商品住宅装修工程类似业绩。 

　　（十一）实行预售的全装修商品住宅，建设单位在商品住宅预售前，根据设计方案对全装修交付标准的主要材料、构配件等列出清单，应包括名称、品牌、型号、安装标准等信息。主材产品可在同一档次提供2～3个产品目录清单。建设单位应专门与业主就全装修材料、构配件清单、质量保修条件等事项签订商品住宅装修协议。审批窗口办理《商品房买卖合同》备案时收取装修协议的纸质复印件。 

　　（十二）建设单位应在办理预售前严格按照全装修设计方案制作不同装修方案的样板房，样板房要真实反映实际交付时的户型、结构尺寸、装修标准、安装位置等，不得虚假宣传交付标准。样板房不得增加交付标准以外的其他装饰和布置，和实体交付标准不一致的样板房不得展示。不同风格、不同档次的户型应在主体建筑内分别建设实体样板房。确不具备建设实体样板房条件的，应严格按1:1要求建设非实体样板房（不同户型但装修方案基本相同的，可以只制作其中一个户型的样板房即可，但需在样板房显眼位置标注出不同户型之间的差异）。 

　　（十三）建设单位应委托具有相应资质的检测机构对全装修样板房进行室内环境检测。全装修样板房室内环境污染物浓度检测合格后，建设单位应组织设计、施工、监理单位进行验收，各责任主体应重点对全装修样板房是否符合设计文件和相关技术标准进行检查，并形成书面验收意见。办理商品房预售许可时，须出示全装修样板房的验收资料、图纸、室内空气质量检测合格报告及现场公示情况。 

　　（十四）全装修主要材料、构配件清单应在预售现场、样板房门口等显眼位置进行公示。可能影响住户使用的垃圾收集房、配电间、开闭所、通信基站、消防泵站等公共配套设施及其它不利因素，应在项目总平面布置图上注明其位置，并在售楼现场醒目位置的墙面或固定展板进行公示，以上内容应在购买合同或补充协议中予以明确。 

　　（十五）建设单位在与购房人签订《商品房买卖合同》前，应逐一向购房人展示全装修商品住宅的成品内容和标准。建设单位应提供必要的安全设施、安全行走通道，给购买人提供安全的看房条件。 

　　（十六）建设单位在申请预售许可前应从我区中介超市中介库中排名前十的第三方造价咨询机构中选取一家评估各全装修户型的成本造价，委托估算材料、构配件清单应与售楼现场公示清单、实际交付标准完全一致。开发商报送评估的图纸材料以及第三方造价咨询机构出具的评估报告应送区房管部门备案。建设单位在《商品房买卖合同》签订时应逐一向购房人明示经第三方机构盖章确认的造价评估文件、全装修材料、构配件目录清单。 

　　（十七）全装修商品住宅的备案价由毛坯备案价、全装修备案价两部分组成。毛坯备案价在符合土地限价等政策要求前提下，由建设单位自行研究。全装修备案价按如下方式计算：以实际全装修标准计算套内建筑面积的装修总成本，再均摊至房屋总建筑面积算出每平方米装修成本，以此作为全装修备案价。 

　　（十八）商品住宅全装修施工前，建设单位应组织设计、施工（含分包）、监理、物业等相关责任主体单位对工程实体质量进行交接验收，对分户验收文件、图片、视频等材料进行存档，重点对开裂、渗漏等常见质量隐患进行排查，明确责任，并形成交接验收记录。责任单位对检查发现的问题应及时整改，整改完成并重新验收合格后，方可开展装饰装修工程施工。 

　　（十九）未在可售房源内设置实体样板房的，应实施“首套实体房验收”制度，验收前应提前向区工程质量监督部门报备，同时邀请房管、物价、市场监管等相关单位参加。首套实体房验收是指由各装修工程的施工单位按设计要求在主体建筑内制作各个户型的实体房各一套，由建设单位组织施工、设计、监理等责任主体对每个户型的首套实体房进行验收，验收合格后方可依照标准进行大面积装修施工。首套实体房验收的文件、图片、视频等材料应进行存档，并送房管、质量监督部门留存。 

　　（二十）建设单位应保证实体（非实体）样板房、首套实体房以及实际交付房屋采取相同的工艺、工法、材料及构配件，实施标准化施工管理，不得降低质量标准。 

　　（二十一）经全装修原设计单位、审图单位同意，进行装修设计变更的：未开始预售的，由施工单位按照原设计单位出具的设计变更通知单实施，建设单位应将变更情况在预售现场公示。已开始预售的，应按认购书、《商品房买卖合同》等条款约定征得购房人同意或明确征得三分之二以上业主同意后，方可按设计变更通知单变更。有关变更情况应同步在售楼现场公示。 

　　（二十二）在全装修施工时，个别材料、构配件因市场原因不再生产或无法满足装修用量需求的，应优先从同品牌中寻找同档次的替代品，无法实现的前提下再考虑更换为材料、构配件清单中的其他品牌同档次的产品。涉及材料变更的，应明确征得三分之二以上已签约购房者同意后，方可申报施行。有关变更情况应同步在售楼现场公示。 

　　（二十三）全装修工程所用材料、构配件应符合设计文件要求和国家现行标准的规定，并有相应的合格证、性能检测报告等质量证明文件，质量证明文件应真实有效并具有可追溯性。装饰装修材料应选用符合环境质量要求的产品，特别是油漆、涂料、胶水、复合木板等应具备国家认可的环保质量认证。 

　　（二十四）施工单位、监理单位应当按照规定对进场的材料、构配件进行验收，查阅质量证明文件原件并按要求进行见证取样送检。建设单位应按规范要求委托检测机构对进场材料进行复检，进场验收或复检不合格的材料、构配件严禁使用，监理单位应形成相应退场记录。 

　　（二十五）商品住宅全装修工程所采用的材料、构配件的质量、规格、品种和有害物质限量等应符合设计要求和国家现行有关标准的规定，特别是要符合环保、消防有关技术要求和规范。严禁使用国家明令淘汰的材料、构配件。 

　　（二十六）全装修工程完成后，建设单位应在室内装修工程竣工7天后委托具有相应资质的检测机构对所有全装修商品住宅进行室内环境检测，检测结果不合格的，不得全装修工程竣工验收。 

　　（二十七）实行工地开放日制度。建设单位应在毛坯验收后、全装修施工中、全装修分户验收前三个环节安排工地开放活动，各环节应向购房人开放不少于1次，开放前应预先向区房管部门报备。建设单位应预先通过短信等方式邀请，对有意向参与开放日活动的购房人做好登记，并通过公证方式摇号随机择取中选名单。每次参与开放日的购房人应不少于3人/栋，每栋楼层均应安排开放参观，单次参观人数上限由建设单位自行确定，中选名单应在售楼部现场进行公示。开放日征集购房人对各自房屋和公共部位质量的意见或建议，对不符合设计要求、合同约定和标准规范的质量问题，应进行整改落实，并完善客户参访记录、问题整改记录等闭合资料。具体工地开放日方案由建设单位按照公平、公正、公开原则参照制定，方案应至少提前3天报送区房管部门后执行。 

　　（二十八）全装修工程应在竣工验收前进行分户检验。分户检验时，应以每套住宅作为一个检查单元，以观感质量、使用功能、安全性能、几何尺寸等内容为检查重点，形成分户检验记录。全装工程分户验收文件、图片、视频等材料应做好存档备查。商品住宅工程竣工验收前，建设单位应按规定组织设计、施工（含分包）、监理等相关责任主体单位进行分户验收，同时邀请物业公司参加。 

　　（二十九）建设单位应以合同的形式就全装修的保修范围、保修期限、保修责任等内容与购房人明确约定。交付使用时，建设单位应当向购房人提供全装修商品住宅的分户验收报告、分户室内空气质量检测合格报告、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅使用说明书》应包括主要的装修材料、构配件等明细表及使用说明书、电气（智能化）网络管线和给排水管道等工程的示意图等内容。 

　　（三十）施工单位对建设单位的保修期从竣工验收合格之日起计算，建设单位对住户的保修期从交付之日起计算。 

　　（三十一）验收合格的交付样板房作为建设单位销售、交房的标准和依据，建设单位、监理单位应对主要材料如木地板、卫浴洁具等采取公证方式封样留存。设置临时样板房的，如需要拆除应进行公证，并在实体样板房验收合格后方可拆除。样板房应在最后一批住宅实际交付30日后方可拆除或销售。 

　　三、职责分工 

　　（三十二）建设单位是商品住宅全装修工程质量的第一责任人，对商品住宅装修质量负总责，具体负责商品住宅装修质量保修、售后服务以及组织相关责任单位协调处理工程质量问题等工作。实行物业前期介入管理等制度。鼓励建设单位开展商品住宅装修质量保险，创新装修质量管理和追偿机制，参加住宅全装修质量保险的建设单位应在办理预售许可时同步提供与保险机构签订的保险合同。 

　　（三十三）建设单位要做好相应的售后服务工作，成立工程质量缺陷投诉受理和保修管理机构，畅通投诉反馈渠道，建立内部投诉处理机制，及时处理购买人诉求。建设单位工程质量缺陷投诉受理和保修管理机构名单及联系方式应在办理首批预售许可时报房管部门备案。 

　　（三十四）设计单位按照专业资质范围承担装修设计工作，设计应符合法律法规要求以及工程建设标准和合同内容，满足深度要求，适当预留允许后期进行智能化升级改造的空间，承担设计质量责任。 

　　（三十五）审查机构应严格履行审图职责，保证设计文件质量，重点对装饰装修设计文件中涉及结构安全、使用安全及使用功能等问题进行审查，对装饰装修工程是否违反强制性标准和设计规范进行核查。 

　　（三十六）施工单位应当严格按照法律、法规、施工图设计文件、施工技术标准和合同进行全装修施工，对施工质量和安全负责。应建立住宅全装修工程质量标准化管理体系，依照设计文件明确的构造、材料、构配件，对重点关键部位分层解构，明确标准工艺、工序。应建立健全施工质量检验制度，严格工序管理，做好全装修施工过程中各项隐蔽工程的质量检查和记录，留有隐蔽工程影像记录，做好成品保护。  

　　（三十七）监理单位应当严格按照法律、法规以及有关技术标准、施工图设计文件和合同要求，采取旁站、巡视和平行检验等形式实施全装修监理，对工程质量承担监理责任。监理单位应根据商品住宅全装修特点，编制专项监理实施细则并实施。 

　　（三十八）第三方造价咨询机构应公平、公正、实事求是，按照行业规章制度以及国家有关规范进行装修价格核算。存在弄虚作假等行为的，予以清出我区中介超市，并承担相应法律责任。 

　　（三十九）区工程质量监管部门负责对办理施工许可的商品住宅工程实施监督管理。按照《福建省建设工程质量安全动态监管办法》规定，每季度开展一次质量安全文明施工行为动态监管。对于《福建省建设工程质量安全动态监管办法》没有涉及的全装修部分，可采用委托第三方专业机构或专家对责任主体质量行为和实体质量进行抽查，对施工现场存在的违反相关法律法规的行为抄送行政主管部门依法进行查处。 

　　（四十）区房地产管理部门负责确定全装修商品住宅预售备案价格，督促企业按既定装修方案落实全装修等工作，对违反房产销售交易规定行为进行查处。 

　　（四十一）区发改部门、公共资源交易中心要配合房管部门加强对受托评估全装修工程成本造价的第三方造价咨询机构的监管，对未能客观公正核算全装修价格或弄虚作假造成价格不实的行为进行查处。 

　　（四十二）区审批部门负责办理全装修工程各项建设审批手续。 

　　四、监督管理 

　　（四十三）建设单位在申请预售许可时，应向区审批部门出示区房地产管理部门备案的现场核查表以及全装修样板房验收相关资料。未按上述要求制作全装修样板房，预售现场未按规定公示相关信息，不符合预售条件的，审批部门不予颁发预售许可证。 

　　（四十四）各责任单位因项目工程质量问题造成群体性上访或重大社会不良影响，且处理不力、处置不当的，视情节轻重程度，由区房管部门、工程质量监督部门会同相关单位予以责令限期整改、暂停业务、公开曝光等严肃处理。 

　　（四十五）工程造价评估机构存在弄虚作假等行为的，予以通报曝光、清出我区中介超市，并承担相应法律责任。 

　　五、附则 

　　（四十六）本规定的具体解释工作由区规划建设与交通运输局承担，自公布之日起执行，此前已出让的全装修商品住宅项目参照执行。如遇上级政策调整，则以上级政策为准。 

泉州台商投资区管理委员会    2020年11月2日印发