• 索 引 号:QZ13103-0101-2024-00004
    • 备注/文号:泉台管建规〔2024〕1号
    • 发布机构:泉州台商投资区管理委员会
    • 公文生成日期:2024-06-06
    【住房保障】泉州台商投资区管理委员会自然资源与规划建设交通局等6部门关于印发《泉州台商投资区保障性租赁住房建设与管理规定》的通知
    时间:2024-06-06 10:01

    各乡镇人民政府,区直各部门,区属各国有企业:

    根据《泉州市住房和城乡建设局等5部门关于印发<泉州市保障性租赁住房建设与管理规定>的通知》精神,结合我区实际,制定了《泉州台商投资区保障性租赁住房建设与管理规定》,现印发给你们,请认真贯彻执行。

     

     泉州台商投资区管理委员会自然资源与规划建设交通局

    泉州台商投资区管理委员会财政金融与国资局

                                                       泉州台商投资区管理委员会科技经济发展局    

    泉州台商投资区管理委员会综合执法与应急管理局

    国家税务总局泉州台商投资区税务局 

            泉州台商投资区管理委员会行政审批服务局          

                 

                                2024年6月6日

     

    (此件主动公开)

     

     

     

     

    泉州台商投资区保障性租赁住房建设与管理规定

     

     、总则

    ()本规定所指的保障性租赁住房(以下简称“保租房”), 是指由政府给予土地、财税、金融等政策支持,充分发挥市场机制作用,多主体投资、多渠道供给,面向符合条件的新市民、青年人等阶段性住房困难群体,限定租赁用途、户型面积和租金标准的保障性住房。

    (二)本规定适用于本管理范围内的保租房的规划、建设、供应、运营、监督和管理。

    (三)参照泉州市发展保障性租赁住房情况监测评价办法,对我区展保租房工作实施监测评价,并视情况对进度落后的单位开展提醒、约谈。

    (四)保租房运营主体为投资建设单位或其委托、授权的第三方运营企业,是保租房项目的建设、运营、管理的责任主体。

    二、房源筹集

    (五)保租房以小型、适用、满足基本居住需求为原则,严格控制套型面积。户型设计主要以30-45平方米的一房型为主,适当配置45-70平方米二房型和90平方米以内的三房型,其中90平方米以内的三房户型配比不高于20%。产业园区及各工业项目要着重配建宿舍型保租房。

    (六)建设保租房必须权属明晰、满足安全要求、尊重群众意愿,利用新供应国有建设用地、产业园区配套用地、存量闲置房屋、企事业单位自有土地和集体经营性建设用地建设。

    房源筹集渠道主要包括:

    1.新供应国有建设用地配建或单列租赁住房用地新建的房源;

    2.政府组织新建、改建(改造)、收购和长期租赁的社会房源;

    3.产业园区配套新建、改建(改造)的房源;

    4.企事业单位自建或与其他市场主体合作建设的房源;

    5.村集体(农村集体经济组织)新建、改建(改造)的房源;

    6.住房租赁企业、房地产开发企业等机构新建、收购、改建(改造)、配建、长期租赁的房源;

    7.政府及各类社会主体闲置的公租房、闲置的棚户区改造安置房,政府筹集的人才公寓,以及行政、企事业单位、产业园区建设的职工宿舍等经政府批准纳入保租房使用、管理的房源;

    8.经政府批准由其它房屋纳入保租房使用、管理的房源;

    9.社会捐赠及其他渠道筹集的房源。

    (七)要按照“合理布局、综合配套、优美舒适、安全方便”的原则,做好保租房空间规划布局,优先规划在商业中心、产业园区以及交通节点等需求旺盛的重点区域。结合城市更新改造、工业(产业)园区标准化建设等工作发展保租房,有效提升租住品质。

    (八)我区支持和引导市场各类主体参与保租房建设、运营,多渠道增加保租房供给国有企业要发挥引领带动作用。

    三、认定审批

    (九)保租房项目准入认定实行“先申报认定,后纳入计划”工作机制,纳入保租房年度计划应先取得项目认定书。

    (十)申请认定的项目应满足如下基本要求:

    1.项目应权属清晰、无争议,不存在查封、异议、冻结等情形,且未纳入政府土地征收或储备计划,可以为在建或已建成的房屋,也可以为依法取得使用权的土地。

    2.土地剩余使用年限不少于8年。

    3.涉及共有或建筑物区分所有权,或存在抵押等其他权利限制的,应依法取得相关权利人同意申请的书面意见。

    4.利用闲置低效房屋改建的保租房项目规模一般不低于100套(间)或建筑面积不少于5000平方米。

    5.住房租赁企业、房地产开发企业、物业服务企业等机构运营通过盘活存量住房资源作为保租房的,应符合保租房户型面积要求、相对集中且单个项目规模不低于20套(间),持有房源的运营期限不低于10年。

    6.项目应符合现行建设工程规范标准的有关要求。

    (十一)对于拟申请认定为保租房的在售项目和住房租赁企业长期租赁的个人住房项目,应当先办理暂停销(预)售、交易转让手续,再申请认定。

    (十二)项目认定按以下流程进行:

    1.提出申请。项目运营主体向资规建交局提交以下申请资料:

    (1)泉州台商投资区保障性租赁住房项目认定申请表(附件1)。

    (2)项目权属材料:

    ①土地、房屋的不动产权证或土地使用权证、房屋所有权证;

    ②涉及共有或建筑物区分所有权的,依法提交其他共有人或业主的书面意见;

    ③存在抵押等权利限制的,提交所有他项权利人同意改建为保租房的书面意见;

    ④项目改造平面图、立面图、剖面图和消防、供水、电路、燃气分布图等必要设计详图,房源测绘图;

    ⑤利用存量房屋改建(改造)的项目,提交第三方有资质的房屋安全鉴定机构出具的安全性评级为Asu 或 Bsu 的《安全性鉴定报告》和结论为“抗震鉴定结果满足规范要求”的《抗震鉴定报告》;

    ⑥盘活存量住房作为保租房的,自持房源应提供不动产权证或房屋所有权证;受委托运营的应提交房屋所有权人的委托运营协议。

    (3)项目建设运营方案。包括项目现状及规模说明、设计方案、建设(含装修)标准、改建(改造)后房源数量、户型设计、 投资成本及回报估算、建设周期、可行性综合分析、风控措施、运营管理方案等。

    (4)证件材料:

    ①产权人的营业执照或居民身份证等证件,委托他人申请的还应提供受委托人的身份证件及产权人的委托书;

    ②办理具体业务的代理人的身份证件及授权委托书。

    (5)其他需要提供的用地、规划、建设等材料。

    2.初步认定。资规建交局会同科经财政等部门,对申请项目的建设方案进行确认并提出初步意见,报区管委会同意后,提交到市住建局。

    3.项目认定。市住建局每月将各地提交的项目申请材料等汇总上报市保租房工作领导小组。市保租房工作领导小组办公室(以下简称“市保租办”)组织市发改、财政、住建、自然资源部门进行联合审查,取得一致意见后,在市住建局网站进行公示,公示期为5个工作日。公示期满无异议的,由市保租办出具《泉州保障性租赁住房项目认定书》(附件2),同时抄送市财政、发改、税务、自然资源城管等部门以及供水、供电、燃气等市政公用服务单位。

    (十三)项目认定后,项目运营主体应在泉州市住房租赁服务监管平台登记项目信息,纳入平台统一管理。

    (十四)利用存量房屋改建(改造)类项目的,认定期限为8年以上,自出具项目认定书之日起计算(下同)盘活存量住房资源作为保租房的认定期限为10年以上利用新供应国有建设用地、企事业单位闲置用地、集体土地、产业园区用地建设项目的,认定期限原则上与土地剩余使用年限一致(土地出让合同、土地划拨决定书另有规定的除外)。

    (十五)项目认定书证载事项发生变化的,项目运营主体应自证载事项变更之日起10个工作日内向资规建交局申请变更项目认定书,并提供《保障性租赁住房项目认定变更申请书》及相应佐证材料,经区管委会审核同意后报到市保租办市保租办根据我区管委会审核意见出具变更后的项目认定书,原项目认定书由资规建交局收回作废。

    (十六)运营主体应于认定期限届满之日前6个月,向资规建交局书面申请延续认定,并提交相关材料,申请延续认定的期限不超过土地的剩余使用年限。相关单位按照本规定第十二条规定的项目认定程序进行重新认定,对符合条件的重新出具项目认定书并抄送相关单位。

    (十七)保租房项目取得项目认定书后,由市发改、自然资源、住建等相关部门,通过泉州市工程建设审批平台,分别办理立项、用地、规划、施工、消防等手续。不涉及土地权属变化的项目,可以已有的用地手续作为土地证明文件,不再办理用地手续。

    (十八)各审批部门要按照“放管服”改革要求,优化保租房项目审批机制,提高项目审批效率。

    四、 建设管理

    (十九)保租房建设应符合设计、消防、安全等相关标准和有关规定,符合给排水、供电等相关要求,具备良好的通风、采光条件。

    保租房应为全装修成品住房,具备拎包入住条件。其中,新建保租房小区应参照新建住宅小区配套相应的商业、公共服务设施改建(改造)保租房小区,在符合规划的前提下,可配套相应的商业、公共服务设施。首次出租的保租房应按照规范标准进行室内空气检测。

    同一项目内的保租房原则上应独立成栋、相对集中配置。土地性质为三类工业用地和三类物流仓储用地的非居住建筑,不得改建为保租房。

    保租房的建设应积极应用新技术、新工艺、新材料、新设备,推广采用装配式建筑。

    (二十)保租房项目应严格按照国家有关建筑工程质量安全标准和建设程序进行勘察、设计、施工和验收,工程质量应达到设计文件和承包合同规定的质量标准,未通过联合验收的,不得投入使用。住建部门应加强项目建设过程的监督,将保租房纳入工程建设质量安全监管,并作为监管检查的重点,督促建设各方责任主体落实质量安全责任,确保工程质量和施工安全。存量房屋改建(改造) 前应进行房屋安全性和抗震鉴定,改建(改造)方案必须满足安全使用要求。鼓励建设单位投保工程质量潜在缺陷保险。

    (二十)资规建交局应当在项目竣工验收合格之日起30日内,督促指导项目运营主体将房源信息录入泉州市住房租赁服务监管平台,并及时进行房源审核确认。

    五、产权管理

    (二十二)保租房坚持“谁投资,谁所有,谁受益”,只租不售。新建保租房产权实行整体确权,房屋及土地不得分割登记、分割转让、分割抵押。

    (二十三)属于新建(在建)或改建的保租房项目,在完成工程竣工验收备案后,产权人应向审批局申请办理不动产初始登记或变更登记,在不动产权证附记备注“保障性租赁住房”等字样。

    (二十)在认定期限内,保租房项目需整体转让、主要投资人转让股权或抵押的,由转让人和受让人(抵押权人)共同向区资规建交局提出申请,经区管委会批准同意后,上报市住建局并抄送市保租办。在办理不动产转让或抵押登记时,产权人、受让人(或抵押权人)应当向审批局提交受让人(或抵押权人)知悉且同意房屋继续用于保租房的书面文件。

    产权人未履行如实告知义务的,应当承担相应的法律责任以及赔偿责任。完成不动产转让登记后应按本规定要求,申请变更项目认定书。

    转让后保租房项目的使用性质、土地用途和土地取得方式不变。尚在运营期限内的,受让人应当继续用于保租房经营。

    工业企业在生产生活配套设施用地范围内配建的保租房不得单独转让,对符合法律法规及合同约定允许转让的,需与配套服务的工业项目用地按宗地整体转让。

    (二十)因运营主体合并、重组、股权转让、破产清算或依据司法机关生效法律文书等涉及处置保租房运营权转让的,按照有关法律法规规定办理。

    (二十)如遇征收拆迁,保租房项目用地按原土地用途和取得方式进行评估补偿。

    六、运营管理

    (二十)保租房项目运营主体应当具备持续运营保租房的能力,并持续提供优质的租赁管理服务。

    (二十)运营主体应制定项目具体运营管理办法并报送市保租办,按照运营管理办法对符合资格的申请人进行配租。

    (二十)保租房承租人应与项目运营主体签订租赁合同,明确双方的权利、义务和违约责任,承租期间须遵守房屋使用安全规定及租赁合同相关约定。

    (三十)保租房租赁合同单次签订期限一般为3年,最长不超过5年;合同期满,经审查符合条件的,可以续租。

    (三十)承租人通过购买、获赠、继承、租赁公租房等各种方式在台商拥有住房的,要主动向运营主体申请退租,同时可根据实际情况申请不超过6个月的过渡期;过渡期后未退出保租房的,不再享受保租房租金优惠,按市场租赁住房租金标准收取租金。

    (三十)保租房租金实行政府指导价。租金标准按不高于同地段同品质的市场租赁住房评估租金的90%执行,并实行动态调整由项目运营主体委托第三方专业机构定期评估确定,市场评估租金原则上1年评估1次,最长不超过2年,必要时可根据情况适时评估,租金年度涨幅不超过5%。资规建交局负责对租金标准的落实情况进行抽查。

    运营主体应严格执行租金标准,并在经营场所公示各项收费标准,不得变相哄抬租金。租金、押金的收取方式按住房租赁相关规定执行。

    (三十)运营主体应按规定落实开业报告、合同签订、资金监管等工作,并按规定做好租赁合同备案;要建立完善各项突发事件应急预警及处置制度,落实消防安全责任制,配备符合规定的消防设施、器材,保持疏散通道、安全出口、消防车通道畅通,定期开展消防安全检查,并接受市、有关主管部门的监督。

    七、退出管理

    (三十)利用存量房屋改建(改造)类及盘活存量住房资源作为保租房的项目在认定期限届满后可申请退出保租房清单。新供应国有建设用地、企事业单位闲置用地、集体土地、产业园区用地建设的保租房不得退出保租房清单。

    (三十)在认定期限届满后退出保租房的,运营主体当在认定期限届满之日前3个月发布退出公示公告,并同步向资规建交局提交注销项目认定书,且应当在认定期限届满之日前1个月通知承租人退出保租房,确保承租人有序退租。

    (三十)利用新供应国有建设用地、企事业单位闲置用地、集体土地、产业园区用地建设的保租房因片区改造征迁、土地使用年限届满等客观原因需退出清单管理的,由项目运营主体向资规建交局提出申请,区管委会审核后,经市政府同意后,由市保租办出具《泉州保障性租赁住房项目认定书注销(撤销)通知》(附件4)并抄送相关部门和单位,泉州市转省级相关部门备案,项目退出保租房清单。

    (三十)项目运营主体未按要求建设、运营保租房的资规建交局应向运营主体出具书面通知并限期整改;收到通知后,运营主体没有按期完成整改,或在规定期限内运营主体没有实施整改工作的,视为房屋不按照保租房用途使用,区管委会报经市政府同意后,由市保租办出具撤销项目认定书,并通知产权人,项目退出保租房清单,取消各项优惠支持政策。

    (三十)运营主体负责清退承租人,因没有履行清退义务或违反租赁合同而产生的纠纷、诉讼,由运营主体与承租人自行协商处理或依法律途径解决。

    (三十)项目退出保租房清单后,运营主体不再享受保租房相关优惠政策,不得再以保租房名义经营项目。

    八、租赁对象、准入条件和申请审核

    (四十)保租房的承租人主要为在台商工作生活且无房的新市民、青年人等群体。鼓励高层次人才、产业人才、企业引进人才等人才承租保租房鼓励符合保租房申请条件的公租房轮候庭可以申请退出公租房轮候后,承租保租房。

    (四十)利用集体经营性建设用地、新供应国有建设用地和利用非居住存量土地、非居住存量房屋建设的保租房应面向社会配租。利用企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地建设的保租房,分配对象范围可以为本单位、本园区职工,也可在优先满足本单位、本园区职工需求后向社会配租。支持用人单位根据需求集中申请承租保租房。

    (四十)保租房租赁对象应满足以下条件:

    1.申请人及共同居住人须提供身份证。

    2.申请人及共同居住人名下在台商区无住房(含自有住房、租住的公房、普通商品住房),并签订授权核查书。

    3.申请人及共同居住人未享受公租房政策。

    4.申请人及共同居住人未享受过经济适用住房(含已上市的经济适用住房和已退回经济适用住房补贴款)等政策。

    5.申请人及共同居住人未享受共有产权住房政策。

    (四十)申请人通过泉州市住房租赁服务监管平台进行申请,并提供申请材料。保租房项目运营主体须通过泉州市住房租赁服务监管平台,对申请人资格审核配租。

    九、财税、金融支持政策

    (四十)对符合规定的保租房项目,积极争取上级专项资金支持,主要包括:

    1.中央城镇保障性安居工程专项资金等中央专项资金和省级专项补助资金。

    2.可申请中央预算内投资配套基础设施、发行政府专项债券。

    (四十)保租房项目免收城市基础设施配套费。

    (四十)税收优惠政策,具体按照《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》(财政部税务总局住房城乡建设部公告2021年第24号)执行。  

    (四十)利用非居住存量土地建设和非居住存量房屋改建 (改造)保租房,取得项目认定书后,用水、用电、用气价格按照居民用水、用电、用气价格标准执行。存在混合性质情况的应分表计量,未分表计量的,由供用双方协商混合用量比例,执行分类价格。

    (四十)支持银行业金融机构以市场化方式向符合条件的保租房自持主体提供多样化金融产品,提升金融扶持力度:

    1.鼓励和引导金融机构加大对保租房建设运营的信贷支持力 度,按照依法合规、风险可控、商业可持续原则,支持向改建(改造)存量房屋形成非自有产权保租房的住房租赁企业提供贷款。

    2.支持银行业金融机构发行住房租赁专项金融债券、募集资 金,以用于对保租房项目的贷款投放。支持企业发行企业债券、公司债券、中期债券等债券产品用于保租房建设和运营。企业持有运营的保租房具有持续稳定现金流的,在合法合规的前提下可将物业抵押作为信用增进,发行住房租赁担保债券;支持商业保险资金按照市场化原则参与保租房建设。

    3.支持保租房项目建设、改造、运营企业发行基础设施不动产投资信托基金(REITs)融资。

    十、监督管理

     (四十)保租房由运营主体自行管理,维修养护费用自行承担。运营主体应当做好保租房及其配套设施的维修、养护工作,确保保租房正常使用。运营管理接受资规建交局监督。

    (五十)资规建交局应加强保租房运营动态监管,属地乡镇会同项目运营主体每年对辖区内保租房项目进行不少于2次的检查;属地乡镇每年对承租保租房的对象进行资格复审,及时清退不符合条件的承租对象。对于利用集体经营性建设用地、企事业单位自有用地建设等项目,资规建交局召集区执法应急局开展联合检查,检查发现问题的违反有关规定的,应当依法依规及时整改。

    (五十)资规建交局会同区消防救援大队执法应急局加强指导检查和督促保租房源使用安全管理工作。

    保租房运营主体为房屋使用安全责任人。房屋使用安全责任人可以与承租人就房屋使用安全责任等事项进行约定,由承租人承担相应的房屋使用安全责任。

    (五十)探索建立保租房信用体系,建立健全保租房运营主体和保障对象信用档案。

    十一、附则

    (五十)对提供虚假资料申请改建(改造),且将改建(改造)后的保租房用于非保租房用途;以保租房为名违规经营或骗取政策优惠;在保租房建设、运营期间,运营主体未在泉州市住房租赁服务监管平台上备案、未按要求执行租金标准或者擅自改建、扩建、改变房屋用途、分割抵押、分割转让、上市销售、变相销售等违法违规行为,相关职能部门应依法采取终止其违法违规行为、限期改正、取消奖补资格、依法纳入信用监管等措施进行处理。情节严重的,予以撤销项目认定;涉嫌违法的,由相关职能部门立案查处;涉嫌犯罪的,移送司法机关处理。

    (五十)对于出具虚假证明的单位或个人,由监管部门追究相关责任;涉嫌违法犯罪的,移交司法机关依法追究刑事责任。            

    (五十)有关行政管理部门、运营单位的工作人员违反本规 定,玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿或者侵害申请人、 承租人合法权益的,由其所在单位或者上级主管部门给予处分,涉嫌违法犯罪的,移送司法机关,依法追究其刑事责任。

    (五十)本规定未作规定的,按照国家、省和市关于保租房管理的相关规定执行。

    (五十)本规定由台商投资管理委员会自然资源与规划建设交通局会同相关部门负责解释,自202466日起施行,有效期至202666


     

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