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《泉州台商投资区土地房屋征收拆迁补偿安置实施方案指导意见》的政策解读
发布日期:2018/3/28 点击次数:126

《泉州台商投资区土地房屋征收拆迁补偿安置

实施方案指导意见》的政策解读 

为加快推进全区土地房屋征收工作,根据有关法律、法规及政策的规定,结合本区工作开展的实际情况,对我区2016年出台的《泉州台商投资区建设项目土地房屋征收拆迁补偿安置实施方案的指导意见》进行修改完善,以《泉州台商投资区土地房屋征收拆迁补偿安置实施方案指导意见》(下称《指导意见》)下发执行现就有关事项说明如下:

一、起草目的

对我区2016年出台《泉州台商投资区建设项目土地房屋征收拆迁补偿安置实施方案的指导意见》进行修改完善,使房屋征迁补偿政策更有利于我区工作开展实际需要。

二、起草依据

根据国务院、福建省、泉州市关国有土地上房屋征收与补偿有关文件规定精神,在我区2016年出台《泉州台商投资区建设项目土地房屋征收拆迁补偿安置实施方案的指导意见》的基础上,结合我区实际工作情况进行修改优化完善,。

三、起草过程

为加快推进全区土地房屋征收工作,结合我区征迁工作的实际,区管委会刘志平主任、丁尚光副主任分别于2018年2月6日、8日召集有关部门及四个乡镇就完善我区征迁补偿政策专题研究,提出具体措施,形成初步意见,并分别下发各乡镇及征迁成建制单位征求意见2018年3月7日经区管委会主任办公会原则通过。区党工委扩大会议2018年第5次会议研究通过后,经过区管委会办公室审核把关,并送区主要领导、分管领导审签后下发。

四、重点内容说明

总体修改原则:一是细化方案,不设内控,提高公开透明度,减少自由裁量权;二是严控新建房屋认定,严管新建设房屋补偿;三是强化分阶段奖励措施,鼓励提前批签约;四是限量安置,加强引导货币化补偿。五是修改完善土地手续认定;调整完善企业补偿。

(一)未经批准新建房屋补偿认定的修改

1、未经批准新建房屋认定时间修改

将未经批准新建房屋(即“两违”建筑)认定时间截止从“2014年1月29日”修改为“2016年12月31日”。2017年1月1日后未经批准的新建房屋(含加层)一律不予认定补偿安置和综合材料补贴,并由行政执法部门依法实施拆除。

2、新建房屋综合材料补贴标准

将新建房屋材料综合补贴标准调整为我区《征迁工作手册》执行的标准:砖混结构按510-850元/平方米,框架结构按620-960元/平方米具体补贴标准详见《指导意见》附表10

3、违法建设的认定以现有的地形图、航拍图和行政执法管理部门的立案记录以及相关法律法规等为依据。

(二)新建房屋认定补偿的修改

新建房屋指在2010318日泉政〔20105号文件实施后至2016年12月31日的未经批准新建房屋(含加层),在提前批时段内签订协议并腾空的,方可享受补偿政策,在动迁第一时段签约腾空的,按新建房屋综合材料补偿款的50%补贴;在动迁第二时段一律不予补偿和综合材料补贴,并由行政执法部门依法实施拆除。

1、取消房前屋后新建房屋的认定,一律纳入新建房屋的认定,修改为:新建房屋按照“主体模块”和“延伸模块”划分后分别认定补偿。

(1)属于“延伸模块”的部分,参照整宗新建进行认定,即三层及三层以下无用地手续的按70%认定(有手续按80%),四层至五层新建部分按50%认定,且最高认定面积不超过360平方米;

(2)属于主体模块四层至五层新建部分按50%认定可安置面积

(3)超过部分的新建面积,按照建筑材料综合补贴补偿。

(4)有手续的新建房屋补偿认定的折扣由原75%修改为80%  

2、新建房屋总层数四层以上六层以下的,建筑占地面积大于360平方米,且总建筑面积大于1500平方米的,三层及三层以下新建部分按用地手续性质(合法用地或不完整用地)和建设方式(新建或加层)认定可安置面积,四层至五层新建部分按50%认定可安置面积,且最高认定不超过1080平方米;超过部分的新建面积,按照建筑材料综合补贴补偿。

(三)关于用地手续中镇村票据的认定修改

2007年6月20日惠委[2007]47号文件实施前的查有内档、非经骗取,且无重复使用的镇村票据,在提前批时段内签订协议并腾空的,可按以下办法认定补偿。若2007年6月20日惠委[2007]47号文件实施后或查无内档的镇村票据,一律不予认定。

1、镇票

(1)经认定有效镇票,在提前批时段内签订协议并腾空的土地按100%认定,房屋按照我区现行的《泉州台商投资区房屋征收拆迁补偿安置业务处置工作手册》认定。  

(2)非在提前批时段内签订协议的,一律不予认定。

2、村票

(1)经认定有效村票且在提前批签订协议并腾空的补偿标准:2010318日前建成的,土地按900/平方米,房屋按100%认定可补偿面积,享受方案规定的照顾购买政策;2010319日至20161231日前建成的,土地按900/平方米,房屋按70%认定可补偿面积,不享受方案规定的照顾购买政策;村票未建部分(含空票)一律不予安置,按450/m2给予补偿。

(2)非在提前批时段内签订协议的,一律不予认定。

(四)增设限量安置条款

采取保最低、限最高的限量安置的原则,提出限量安置条款,具体内容为

1、每宗被征收房屋的限量安置面积原则上不超过经认定总可安置面积(可安置面积+照顾购买面积)的70%,且最高不超过1080平方米。

(1)每宗被征收房屋的限量安置面积小于450平方米的,最高可给予按不超过450平方米选择安置,且不超过经认定的总可安置面积。

(2)每宗被征收宅基地的限量安置面积小于120平方米的,最高可给予按不超过120平方米选择安置,且不超过经认定的总可安置面积。

(3)多批少建部分的照顾购买面积应纳入已建房屋总可安置面积,不得拆分为独立单宗宅基地。

2、祖厝不入限量安置。祖厝:家族(刊头)房屋,四代及以上的共有祖业。

3、限量安置面积计算办法:被征收房屋限量安置面积确定后,经认定的可安置面积需全部选择产权调换,方可使用照顾购买的可安置面积。

(五)加强提前批签约鼓励政策

提前批时段正式列入《指导意见》的动迁时段,即按期签约的包括:提前批阶段,动迁第一时段、动迁第二时段。

1、住宅相关奖励措施相应分为:提前批阶段,动迁第一时段、动迁第二时段等三个不同时段奖励措施。提前批享受原方案第一时段的奖励标准,第一时段享受原方案第二时段的奖励标准,第二阶段不予奖励。

2、细化提前批签约奖励金。

(1)被征收民房在项目设立的在提前批时段内签约的,每宗最高可享受不超过3-12万元奖励(分五个档位),即被征收房屋经认定的可安置面积在20以下的,给予3万元奖励;20(含)以上至50以下的,给予4万元奖励;50(含)以上至80以下的,给予5万元奖励;80(含)以上至360(含)以下的,给予6万元奖励;360以上的,在6万元奖励的基础上,对超过360的部分,再给予每平方米100元奖励,每宗最高累计不得超过12万元。

(2)宅基地(分三个档位):每宗最高可享受1-3万元奖励,即占地面积50平方米以下的,给予1万元奖励;50平方米以上(含50平方米)80平方米以下的,给予2万元奖励;80平方米以上的,给予3万元奖励。

(3)独立单宗的认定原则:以原产权户为基础,并结合现状中是否已具备“独立建筑”的认定条件进行确认。主体建筑的生活配套用房原则上不得拆分为独立单宗,应与主体房屋合并计算提前批奖励。独立建筑:具有独立的入户主大门,房屋内部结构的生活居住功能配置齐全。

3、其他增加补偿奖励措施修改

修改为:2010318日泉政〔20105号文件实施后,原宗地没有新增加建筑面积的,在提前批时段内签订协议并腾空房屋的给予增加补偿奖励。 

4、第二十九条,保障措施方面。

原表述:在规定的期限内签订协议并腾空房屋的困难户,经集体研究公示无异议,可享受下列居住条件保障措施。

修改为:在提前批内签订协议并腾空房屋的,经公示无异议,可享受下列保障措施(低保户、居住困难户、老人过渡补助、物业管理费五免五减半

5、自行过渡奖励金、按期搬迁奖励金、提前搬迁奖励金由按户奖励修改为按宗奖励。

(六)关于安置面积扩购价格的问题

原表述:确实由于安置户型、建筑结构等原因,导致选房安置时实际安置面积超出总可安置面积的,超出面积在10平方米以内(含10平方米)部分,按1500/平方米计算;超出面积在10平方米至20平方米(20平方米)的部分,按2600/平方米计算;超出面积在20平方米至40平方米(40平方米)部分按3000/平方米结算;超出面积在40平方米以上部分按市场价结算。

修改为:确实由于安置户型、建筑结构等原因,导致选房安置时实际安置面积超出总可安置面积的,超出面积在10平方米以内(含10平方米)部分,按3000/平方米计算;超出面积在10平方米至20平方米(20平方米)的部分,按安置房综合成本价结算;超出面积在20平方米以上部分按市场价结算。

(七)关于企业征收补偿的问题

1、企业相关奖励措施相应分为:提前批阶段,动迁第一时段、动迁第二时段等三个不同时段奖励措施。提前批享受原方案第一时段的奖励标准,第一时段享受原方案第二时段的奖励标准,第二阶段不予奖励。

2、原第二十五条企业二次创业安置的修改

修改为:被征收企业原则上一律采取货币补偿。若新投建项目符合我区产业政策和环保等要求的,可通过招商引资实现二次创业。

3、原第二十六条,企业不安置奖励的修改

原表述:被征收企业不符合安置条件的,或经审核符合安置条件的但企业自愿放弃入园安置的,给予被征收的合法用地10万元/亩转产补助;给予厂区围墙内手续不完整用地3万元/亩补助。

修改为:“企业转产补助”,具体内容修改为:被征收企业在提前批签约的,合法用地按10万元/亩给予转产补助,厂区围墙内手续不完整用地按3万元/亩给予转产补助。被征收企业若通过招商引资在我区辖区内实现二次创业的,应对已享受的企业转产补助予以退回。

4、原第二十三条,第二十四条,关于企业厂房、仓库及其他配套用房搬迁补助中的停产停业补助、搬迁补助、搬迁奖励相关规定,在保留原方案规定的基础上,进行适当修改。

(1)(增加条款)被征收人在领取补偿款时,需提供与承租人协商处理好相关补偿事项的承诺书。

(2)(修改条款)停产停业的补助,经认定的可补偿建筑面积12元/平方米·月计算,一次性给予经济补偿月数由9个月增加到12个月。

(3)(删除条款)删除停产停业的补助认定第(二)款“根据被征收人(经营者)上年度月平均税后利润额(以税务部门报备的为准),一次性给予9个月的经济补偿。

5、原第二十四条、第4款,关于按期搬迁奖励金。

修改为:“在提前批时段内签约的,并在协议约定的30天搬迁期限内搬迁的,用地规模在5亩以下的,每宗给予5万元按期搬迁奖励;用地规模在5亩(含)以上10亩以下的,每宗给予8万元按期搬迁奖励;用地规模在10亩(含)以上的,每宗给予10万元按期搬迁奖励。若在第一时段签约并按时搬迁的,各档次奖励按50%计算;在第二时段签约的不予享受按期搬迁奖励。”

6、原第二十四条、第5款,关于提早搬迁奖励金的修改

修改为:在提前批签约并按约定的30天搬迁期限内,……。若在第一时段签约并按时搬迁的,提早搬迁奖励按50%计算;在第二时段签约的不予享受按期搬迁奖励。

(八)拟充实的内容

根据建区以来实行的普遍管控操作细则,拟补充到《指导意见》里。补充的条款如下:

1、第六条,面积计算,增加以下规定:

(1)房屋二层以上的门厅、门廊、阳台、外走廊、檐廊(80cm及以上)等建筑构造物,按构造物外围水平投影面积100%计算建筑面积;

(2)房屋利用楼梯平台做阁楼,且与房屋同时建设、层高小于2.2米的,围护面积按地上物阁楼补偿标准认定。

(3)利用两幢厂房之间的通道用铁皮彩钢加盖的用房(即围护面积内无独立承重立柱),按搭盖计算建筑面积。

2、第十三条,补偿计算,增加以下内容:

(1)增加()建筑占地面积的认定,建筑占地面积按建筑物底层实际占地面积计算。

(2)第(五)关于祖厝倒塌的认定,增加以下细化规定:

房屋内外分隔墙完整,屋顶只倒塌小部分的,若倒塌面积不大于被征收建筑面积10%,且不超过5平方,按原面积100%认定,享受方案规定的照顾购买政策。

屋顶已倒塌,房屋内分隔墙不存在,只剩下四面外墙围护的房屋,按房屋面积50%认定,不予享受照顾购买优惠政策。

房屋的屋顶已倒塌,且其中又有一面墙体倒塌的,按宅基地认定补偿,其余未倒塌部分按围墙计算;

旧祖厝已完全倒塌并荒废,且内外间隔墙和基础已基本无法辩认的,土地按100%认定补偿,不予享受放弃照顾购买的奖励措施。

(3)增加以下各种建筑情况的认定

滴水线的认定

平屋外墙至滴水线的水平投影面积按50%计算建筑面积,不予计算占地面积,享受等面积照顾购买优惠政策。

关于室外雨篷的认定

室外雨篷部分一律按外挑面积的50%计算建筑面积,不予享受照顾购买优惠政策。 

关于复式挑空的认定

复式楼中楼房屋的挑空部分给予认定建筑面积,挑空部分按扣除楼板建设材料费100/㎡处置。

关于住宅层高超过4.0米的认定

住宅层高超过4.0米的,每增加0.1米,给予增加房屋重置价2%补偿,该部分补偿款不纳入补差价核算。

关于采光井的认定

平屋采光井如果面积小于1.0平方米的,不予扣建筑面积;采光井建筑面积大于1.0平方米的,属于平屋按50%计算建筑面积;属于二层及以上房屋的,按实扣除建筑面积;天井中空上有围护成采光井,并作盖板防雨处理的,可套用楼中楼中空政策。

关于少批多建的认定

房屋主体少批多建是指超建部分与房屋主体同时建设,或者虽与房屋主体不同时建设但与主体连成一体、功能一致,且超建部分占地面积不超过合法房屋用地手续面积的30%2010318日前建成的,不超出合法用地面积30%的部分按100%认定可补偿面积,其余面积按70%认定可补偿面积,并享受方案规定的照顾购买政策。

关于2010318日前旧建房屋照顾购买的认定

旧建部份可安置面积按现有房屋总层数,享受相应照顾购买政策;阶梯式房屋按现状进行垂直投影,分别折算可照顾购买面积。

关于村集体公产补偿的认定

属用于办公等非生产性用房的按照住宅的征收补偿标准进行认定;(1)87年前已建不完整用地手续的房屋,已建部分按100%认定可安置面积,土地按71/平方米,不予享受照顾购买与增加补偿奖励;(2)87年后建设的,可安置面积按70%认定,土地按71/平方米,不予享受照顾购买与增加补偿奖励。

属生产性用房的,按照企业的征收补偿标准进行认定补偿。

(九)为实现阳光操作,和谐征收,不设内控,减少自由裁量权,将《泉州台商投资区房屋征收拆迁补偿安置业务处置工作手册》关于征迁业务处置办法的相关内容编为《泉州台商投资区土地房屋征收拆迁补偿安置实施补充规定》,作为《指导意见》配套材料。

 

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